十届全国人大五次会议（ 2007年3月16日上午 ）上高票通过的《物权法》,是调整财产支配关系的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则,是我国制订民法典的重要组成部分。
按照人大有关部门的说明,我国制定物权法的目的,从规划上是要完成到2010年构建有中国特色的社会主义法律体系的法制目标,从规范上,是要确认物权制度的共性问题并对现实生活中迫切需要规范的问题进行立法,以止纷定争,维护国家的经济秩序。
经过七审,这部众望所归的物权法,在解决实际问题方面,尤其是和物业管理相关的,到底有哪些突破性的规定呢?笔者就此问题,谈谈自己的学习体会。 物权法较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题! 土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点,物权法明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这无疑给大家吃了定心丸。
不过,所谓“自动续期”延续搜狐网的只是建筑物使用权的权限,并不是土地所有权,所以一旦建筑物报废,土地将收归国家,因此,提醒业主好好保护物业,70年以后只要建筑物还健康,那么建筑物还是你的,所以提醒业主要好好养护自己的房子”。 同时,这一规定还较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题。
在以往的消费维权方面,我们经常碰到土地使用年限缩水的投诉和诉讼。因为住宅的土地使用年限一般是70年,但有些商品住宅项目由于项目的多次转手,导致房屋的登记使用年限缩水,而开发商为了不影响销售,也常常采取回避的态度,购房者拿到产权证后就发生了纠纷,或者要求退房或者要求补偿。
笔者相信,随着新的物权法颁布以后,这类纠纷将会减少,因为按照物权法的规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。显然缩水就不是什么问题了。 物权法明确了建筑区划内公共场所和公用设施的权属问题 道路、绿地、公共场所属于业主共有:物权法明确规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
按照此项规定,小区建筑中的道路、绿地,是小区业主共有的地盘;小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,也是大家的地盘。这是首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益,也避免了由此而产生的一系列物业纠纷。
同时应引起消费者注意的是,“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”,这与现在有很大的区别,比如一层的花园,开发商往往赠送给一层的住户,以前这么作是违法的,现在来看,如果“明示”给了一层住户,是可以的。
小区的车位权属问题,物权法给出了明确的法律依据:目前城市居民私家车拥有量越来越多,小区的车库、车位的归属及使用就有相当大的争议,《物权法》作出了相对比较明确的规定。
物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有。
关于地下车库的归属自来就是争议焦点,此次物权法也并没有对其原始权利进行法定,而是由当事人约定。有专家解释,车库由于需要经营管理,强制由业主共有并不妥当。简单地理解,即地上车位属于业主,地下车库由开发商和业主约定。