在日常生活中，家里灯泡坏了，找物业;
停水停电了，找物业;
房屋出质量问题，还找物业……
在一些业主眼中，只要是出现问题就要求物业来解决，物业就是万能的!
那么，我们一起来看看：
物业公司究竟是干嘛的?
物业管理的职责边界在哪里?
出现问题业主究竟该找哪些部门?
私拉乱建该谁管?
问题：据很多业主反映，部分业主存在私拉乱建的现象，到底该谁管?
解读：《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共用部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私拉乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权;如果在业主共有部分进行私拉乱建，同样可以请求物业进行管理;如果私拉乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。
消防出问题该谁管?
问题：我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该谁管?
解读：《民法典》第九百四十二条规定：”对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。“
因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。
噪声污染归谁管?
问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?
解读：《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。
物业换开关、水龙头该不该收费
问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……"物业提供的这些服务该不该收费?
解读：《民法典》第九百四十二条规定："物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。"
而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。
停水、停电该找谁?
问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。
解读：《民法典》第六百五十一条规定："供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。"
供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。
如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素。如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。
同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
房子漏水归谁管?
问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?
解读：其中要分4类情况处理：
(1)新建商品房处于质保期内的，由建设单位(即开发商)来负责维修;
(2)属于自用部位(如业主家厨房、卫生间)或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人(一般指业主)自行组织维修;
(3)超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面(公共部位)渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修;
(4)如果没有筹集专项维修资金的，可有相关业主分摊费用来负责维修。
房屋出现质量问题归谁管?
问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?
解读：应分情况讨论：
(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定："因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"第十三条规定："因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。
(2)购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定："出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任"，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿;原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。
共用部位、设施出了问题谁负责?
问题："我们小区个别外墙脱落较厉害。"外墙脱落、电梯出现 问题，到底该归谁管?
解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。
《民法典》第二百八十一条规定："建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
物业公司作为物业管理服务的提供者，承担着为业主和居民提供安全、舒适、便利的居住和工作环境的重要职责。
以下是物业公司的主要责任与义务：
一、全面管理工作
(一)根据合同制订和修改物业管理区域的《业主/使用人手册》及其他必要的规章制度，以各种形式督促业主和使用人遵守管理规约。
乙方决定招聘、培训、解聘员工并对员工的工作进行有效管理。
乙方负责办公用品、员工制服、工具、器具、材料和其他必要设备的采购和管理。
(二)对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序、交通秩序等项目进行维修养护与管理。
(三)根据相关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理服务制度和协助建设单位制定《业主临时管理规约》， 并书面告知甲方。
(四)建立健全本物业的物业管理档案资料。
(五)告知、制止并及时汇报违反本物业的物业服务合同和《业主临时管理规约》的行为。
(六)可委托专业公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的服务责任转嫁给第三方。
(七)在承诺的物业服务内容中，妥善处理物业管理区域的服务投诉，并协助居委会、社区调解业主或使用人之间因物业管理引起的纠纷与争执。
(八)接洽与物业管理服务有关的政府职能部门、新闻媒体等相关单位的工作，与业主委员会的协调工作。
(九)受建设单位委托对建设单位保留物业进行管理。
(十)按时根据本合同向甲方收取物业服务等费用。
(十一)编制物业服务年度计划。
(十二)提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方及其委托的装修设计施工企业订立执行《装饰装修管理服务协议》和《消防安全责任书》。
(十三)向甲方提供房屋内自用部位、自用设施设备保修期外的维修养护等有偿服务。
(十四)服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，自业主大会成立，并且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同正式合法生效时，本合同自动终止。
(十五)在紧急情况下，可采取但不限于暂停设施设备服务的方式进行维修;在特殊情况发生且无法通知相关业主的(如发生火警、煤气泄漏、溢水等紧急情况时)， 为维护公共利益的需要，物业服务企业可在本地派出所或居民委员会、社区的监督下，进入物业的专有部分进行应急处理，并应于事后及时通知相关业主。
(十六)若甲方不按时缴纳水、电、气、光纤、卫生费、物业服务费等费用，由此给其他业主及乙方造成的损失由甲方承担相应的责任，乙方有权协商或通过法律途径解决(或配合相关部门采取拒绝提供相应服务等措施加以催收);
(十七)甲方的人身财产权应由甲方自行购买保险，物业内若发生治安、刑事案件、由此造成的财产损失及人身伤害，其相关责任由相关责任人负责。
二、治安秩序管理工作
(一)建立预防性安全防范体系，设立应急机制，配合公安机关做好群防群治的宣传工作。(特别说明：乙方提供的治安秩序管理工作，是指乙方对物业公共区域的治安防范服务和治安秩序维护服务，不含甲方的人身安全、财产保险和财产保管责任。)
(二)热情接待来访客人，做好对来访客人依照相关访客管理办法进行询问或登记。
(三)维护管理区域的交通秩序和车辆停放秩序(停放在本物业区域内的机动车应主动到保险公司办理商业车险)。
(四)地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。
(五)定期或不定期巡视、检查管理区域的安全工作
(六)采取必要措施制止任何人未经乙方同意或未按本合同规定占用、损害、变更公共服务设施的行为。
三、工程管理工作
(一)检查、巡视管理区域的工程质量状况。
(二)制订物业管理区域的装饰装修管理规定，适时对管理规定作补充或修改。
(三)甲方对物业实施装饰装修的，应严格遵守物业的结构设计，按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号令)及乙方制订的装修管理规定完成物业的装修工程。若甲方聘请的装修施工单位或装修工人违反装修管理规定或不遵守管理区域的物业管理规定，乙方有权拒绝其进入管理区域。因其造成损失的，甲方应承担赔偿责任。
装修期间，乙方及其授权的工作人员有权进入该物业内例行检查，确认甲方装修是否符合物业管理规定。
因甲方装修不当引起的诉讼、索赔要求及经济损失概由甲方负责。
(四)建立管理区域内共用设施设备及物业的基本情况、异动档案。
(五)保 持公共区域的水、电、气、机电设备、消防装置、路灯、道路、公共排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，必要时应积极协调相关部门、协助专业技术人员进行修复。上述区域及系统涉及大修或更新，应在业主委员会授权下启动专项维修资金实施
(六)保修期内的建筑物及其设施设备需修复的，乙方应协调建设单位或工程施工单位及时修复;保修期满后需要修复的，乙方实行有偿服务或协调专业机构、职能部门进行有偿维修。
(七)对配套设施设备进行日常维护、保养。
四、环境管理工作
(一)保持管理区域内公共区域的清洁卫生，负责垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好工作状态。
(二)按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护。
五、监督管理工作
督促各业主遵守并履行本合同条款。乙方有权采取必要措施(包括但不限于提醒、劝诫、收取滞纳金、违约金、收取额外服务费用、张榜公告、限制或终止服务、委托律师发函及提起诉讼等)以保证本合同的全面履行。若因此造成损失或酿成相关责任由违约人承担。
六、财务管理工作
(一)每年物业服务相关费用到期前一个月定期向甲方收取物业服务相关费用及各项代收费用。有权向逾期未交费的业主、物业使用人追索拖欠的上述费用及违约金。
(二)定期复查收费情况，以督促所有业主、物业使用人履行其缴纳费用的义务。定期清查欠款，对发布催缴公告后7日内仍未履行交费义务的业主、物业使用人，乙方可采取本合同第六条第(五)项方式方法进行催收。
七、乙方有权在不违背业主整体权益的基础上制定、修改和补充相关管理规定，并公布于管理区域告示栏。管理规定对各业主及物业使用人均具有约束力。