物业管理系统

　　为进一步规范物业管理市场秩序，近日，黑龙江省哈尔滨市住房城乡建设局发布《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见(征求意见稿)》，维护业主和物业服务人合法权益，惩戒不良物业服务人，提升物业服务水平。

　　意见指出，若物业服务企业存在将全部物业服务转委托给第三人、未经法定程序擅自接管物业服务项目、违反规定停止物业服务、被解聘或合同终止后拒不退出、挪用侵占业主共有经营收益等9类违法违规行为，将被列为拟强制退出对象。

　　关于解聘物业的决定主体，由业主大会(住宅项目全体业主)依法共同决定。在解聘过程中，业主委员会或者物业管理委员会(没有相关组织的由社区居委会代行职责)应在拟定召开业主大会之日前十五日，将有关情况书面报告所在地街道办事处，并在街道办事处的指导监督下依法召开业主大会，由业主共同表决。业主共同表决要同时满足两个条件，一是由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;二是应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　在物业服务企业退出小区管理的程序方面，若业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会或者物业管理委员会应当提前60日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道办事处;物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前90日书面通知业主委员会或者物业管理委员会，并书面报告所在地街道办事处。

　　此外，意见鼓励有条件的住宅项目经业主共同决定同意，业主委员会或物业管理委员会可聘请第三方机构具体承担物业服务人解聘或选聘、账务清理结算、推进业主意见表决、物业查验及交接等工作。聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。