小区物业服务质量与业主生活息息相关，物业服务有瑕疵，业主可以以此为由拒交全部物业费吗?法院会怎样判决?让我们来看鹿邑法院近期审理的一起物业服务合同纠纷。
【基本案情】
刘某系某小区业主，房屋建筑面积为120㎡，该小区由某物业管理公司提供物业服务，物业费为每月每平方米1元，因刘某自2020年6月1日以来未交纳物业费，某物业管理公司遂将刘某诉至法院，请求支付2020年6月1日至2024年6月1日的物业费5760元。
刘某辩称，其所在楼层为一楼，带院，每逢大雨即造成小院内严重积水，屋内严重返潮，刘某多次向物业公司反映请求予以疏水或适当回填，但物业公司未予理会。另外，小区内垃圾清运不及时，夏天蚊虫成片，存有恶心异味，易造成卫生问题。综上，刘某认为物业服务不到位，不应再要求其支付物业费。刘某在庭上对以上抗辩内容提供视频证据进行证明。
【法院审理】
法官根据刘某的抗辩，结合视频证据，走访涉案小区进行调查核实。经调查，刘某家朝南有一小院，每逢大雨确实易造成严重积水。刘某多次反映，物业公司无视刘某请求存在物业服务瑕疵。另外，物业公司承认小区垃圾不是每天清运，而是两至三天清理一次，易造成垃圾堆放、蚊虫异味等问题。法官遂根据以上物业服务瑕疵程度，结合本案案情，酌情判决刘某向某物业管理公司支付2020年6月1日至2024年6月1日60%的物业费，即3456元。
判决后，双方当事人均服判息诉。
【法官说法】
支付物业费是业主的主要义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不交纳全部物业费，法院一般难以支持。如果物业服务确实存在瑕疵，法院裁判时会全面审查瑕疵程度，依照《民`法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定对物业费进行酌减。
(一)物业服务达不到约定标准，业主该怎么办?
物业公司在安保、卫生等方面维护小区的舒适环境，服务内容惠及全体业主。业主发现物业服务不符合约定时，可以通过物业主管部门(一般为住建局)督促或责令其整改。如果整改后物业服务仍达不到约定标准，可以和物业公司沟通协商减少物业费用，如若协商不成，业主可以提起诉讼请求法院确认物业公司构成违约、减少物业费用。
(二)业主可以更换物业公司吗?
《民`法典》第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
如果业主对物业公司提供的物业服务不满意，可以通过小区业主委员会解聘物业公司，另行选择心仪的物业公司为其提供物业服务。
【法条链接】
《中华人民共和国民`法典》第二百七十七条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政`府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
《中华人民共和国民`法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定钱款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国民`法典》第二百八十四条
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《中华人民共和国民`法典》第五百九十二条
当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。